Когда при покупке недвижимости расплачиваются в валюте

Юрист ЮФ «Антика», Наталия Гайдай, ознакомила с законом, который регулирует покупку недвижимости за иностранную валюту.

Перед началом разговора о законности сделок по покупке недвижимости, а именно, что касается оплаты сделки, надо оговорить то, что в Украине единственное законное средство платежа ? украинская национальная валюта (гривна). При несоблюдении требований законодательства предпринимают санкции. Кодекс Украины ст.162 предусматривает предупреждение или штраф (от 510 грн. до 748 грн.). Это от 30 до 44 минимальных доходов граждан, которые не облагаются налогом. Также предусмотрена конфискация иностранной валюты в случае незаконной покупки, продажи, обмена, применения валюты в качестве платежа или залога.

Не все валютные операции, касающиеся сделки по покупке недвижимости, незаконные. Исключение составляет ряд ограничений, принятых Земельным кодексом Украины. К примеру, согласно ЗК Украины ст.81 ч.5, иностранцы и лица, не имеющие гражданства, могут приобретать земельные участки, которые не принадлежат сельскому хозяйству в черте населенных пунктов, а также за их пределами, на которых располагаются объекты недвижимости, принадлежащие им в качестве частной собственности. В Украине иностранцам разрешено приобретать недвижимое имущество.

Если сделку заключают резидент и нерезидент (не субъекты хозяйственной деятельности), тогда они могут использовать для расчета между собой валюту, взяв за основу Положение о порядке иностранного инвестирования в Украину, принятое постановлением НБУ № 280 от 10.08.2005. Нерезидент имеет право на свой инвестиционный счет перечислить валюту из другой страны или перечислить валюту на счет резидента. Также он может обменять валюту, которая находится на инвестиционном счете, и перевести на этот счет полученную сумму в гривне для осуществления инвестиций, перечислить с инвестиционного счета сумму в гривне и валюте на счет резидента или на инвестиционный счет какого-либо иностранного инвестора.

Юрист ЮФ «Антика», Наталия Гайдай, ознакомила с законом, который регулирует покупку недвижимости за иностранную валюту.

Необходимо знать, что постановление НБУ № 210 от 06.06.2013 «Об установлении граничной суммы расчетов наличными» установило сумму расчета по договору купли-продажи (150 тыс. грн.). Этот договор должен быть заверен у нотариуса.

К тому же сейчас существуют законные основания, чтобы минимизировать риск сторон при использовании валюты. Гражданский кодекс Украины ст. 524 предусматривает, что стороны имеют право сами определять денежный эквивалент в иностранной валюте. Заключая договор купли-продажи, стороны руководствуются Гражданским кодексом Украины ст. 627, которая не делает ограничений для контрагентов в определении условий заключаемого договора, учитывая действующие законы, обычаи делового оборота, а также разумных и справедливых требований. Существуют и другие нормы, позволяющие обосновывать использование валюты как компонента формулы для расчета цены или платежа по договору.

Следовательно, иностранная валюта широко и на законных основаниях получила применение. Еще используют привязку к SDR, являющуюся искусственным резервом и платежным средством, которое эмитирует МВФ. Его курс каждый день публикуют. Определяют его по стоимости корзины, состоящей из 4 основных валют: $ США, €, иена и фунта стерлингов.
В случае, когда сторона сделки нерезидент, то он может рассчитаться валютой за недвижимость.

В качестве механизмов, совершая сделку, очень часто применяют рычаги «черных» и «серых» рынков. Стандартный (более простой вариант) — когда комбинируют платежи. Не секрет, что стоимость недвижимости при оценке не соответствует ее продажной стоимости. Хотя цену договора определяют на основании оценочной стоимости. Разницу оплачивают, незаконно передавая валютные средства. В такой ситуации покупатель должен знать, что если договор расторгнут, то он будет претендовать на возврат части стоимости объекта, предусмотренной договором.