За первые шесть месяцев 2021 года Харьковская областная прокуратура успела подготовить и передать в судебную инстанцию иски по нарушениям земельного законодательства на сумму около 2 миллиардов гривен. Из них суд принял сторону обвинения (удовлетворил иски) на сумму свыше 1.5 млрд. грн., а уже возвращено государству почти половину этого ущерба, а именно более 700 миллионов грн.

Еще за этот же временной период были выявлены 50 фактов, имеющих признаки уголовных правонарушений. По ним уже возбуждены уголовные дела и инициированы необходимые следственные действия.

Эти цифры свидетельствуют об активизации работы правоохранителей Харьковского области в аспекте противодействия преступлениям в сфере земельных отношений. Отчасти подтверждает это и сравнение показателей Харьковской областной прокуратуры с ведомствами из других регионов. По сумме ущерба по предъявленным искам подопечные главного прокурора области, Александра Фильчакова, занимают третье место по стране.

Хороший сигнал перед открытием рынка оборота земли?

Весьма оптимистично позитивная динамика борьбы с нарушениями земельного законодательства выглядит в свете открытия рынка оборота земли. Напомним, знаковое событие для относительно небольшой истории существования украинского государства случилось 1 июля 2021 года.

Одним из главных доводов скептиков земельной реформы (то есть противников отмены моратория на продажу сельскохозяйственных земель) была все еще недостаточная урегулированность и прозрачность рынка, обилие пробелов и «серых зон» в кадастре и, конечно же, высокие показатели нарушений в сфере земельных отношений.

По мнению экспертов, эффективная работа правоохранителей и судебной системы — одна из базовых мер, которая позволит новому рынку земли нормально функционировать. Соответственно, и активизация в данном направлении — это скорее позитивный знак для всех реальных и потенциальных участников земельных отношений в нашей стране.

Главное, как считают эксперты, чтобы указанные выше цифры статистики не были просто показательной работой «для галочки» перед вышестоящим руководством и первыми лицами страны, включая президента Владимира Зеленского.

В то же время нужно понимать, если в первой половине 2021 года прокуратура и другие представители правоохранительных органов имели дело преимущественно с одной группой правонарушений (связанных с передачей земельных участков без обязательных аукционов и/или незаконным использованием земли), а уже после запуска рынка оборота земли структура преступлений в земельной сфере существенно изменится. Расследовать придется немало новых дел, включая факты мошенничества и афер при сделках купли/продажи, «рейдерства» и т.д.

Самые распространенные нарушения земельного законодательства первой половины 2021 года

В Харьковской области прокуратура чаще всего противодействовала таким преступлениям в земельной сфере:

1. Передача местным самоуправлением и органами государственной власти земельных участков в использование или частную собственность физическим лицам и предприятиям без выполнения такого обязательного условия, как проведение земельных торгов. Без аукционов не обеспечивается необходимая для рыночных земельных отношений конкурентная борьба, а местные бюджеты пополняются не столь эффективно (суммы зачастую просто смешные и вовсе не соответствуют той выгоде, которую получает бизнес или физическое лицо, пользующееся землей).

2. Использование коммунальных или государственных земель без необходимых на то правоустанавливающих документов. В данном случае фактически речь идет о незаконном захвате земельных участков с последующим их использованием для различных целей, включая строительство жилых и нежилых объектов, занятие сельскохозяйственной или другой предпринимательской деятельностью и т.д.

3. Передача в частную собственность земельных участков, оборот которых ограничен или же они не могут быть переданы для использования в соответствии с нормами действующего законодательства. Так, соответствующие ограничения распространяются на земли, которые расположены под объектами историко-культурного наследия, относятся к лесному фонду, находятся вблизи водных объектов (так называемые прибрежные защитные полосы).

В Харькове в последнее время, по словам главного прокурора области Александра Фильчакова, участились факты незаконной передачи в собственность земельных участков в Гидропарке. Эти земли относятся к природоохранной зоне и/или располагаются в непосредственной близости к воде. Подобные земельные участки сейчас особо интересны крупным девелоперским компаниям, планирующим возведение многоэтажных домов и жилых комплексов в весьма перспективном районе города.

Как отмечают эксперты рынка недвижимости, если факт подобных нарушений не выявляется на ранних стадиях, то есть еще до начала строительных работ, то в последующем рассчитывать на справедливость и решения согласно «букве закона» еще проблематичнее.

Помимо упомянутого выше рейтинга самых характерных нарушений в земельной сфере, правоохранители Харьковской области занимаются выявлением и оспариванием незаконных решений судебных инстанций. Суд, к сожалению, нередко принимает сторону тех истцов, которые действуют вовсе не в интересах государства. По данным Александра Фильчакова, за первое полугодие 2021 года его коллеги выявили и подали апелляции по 19 таким спорным решениям, а 5 таких апелляционных жалоб уже удовлетворены в полном объеме.

Во второй половине 2021 года структура нарушений в земельной сфере изменится

Открытие рынка оборота земли в Украине, конечно же, приведет к серьезным изменениям в сфере земельных отношений. По всей видимости, уже по результатам второго полугодия 2021 года совсем другим будет и рейтинг самых распространенных земельных преступлений.

Во-первых, неизбежны различные нарушения правил покупки/продажи земли, включая превышение допустимых площадей в собственности одного субъекта. Часть из них может иметь случайный характер в силу незнания или каких-то банальных ошибок. Как отмечают юристы, следствием подобных преступлений является признание сделки недействительной с последующей конфискацией земли. Хотя в идеале подобные покупки/продажи вообще не должны происходить, ведь нотариус проводит проверку на соответствие всем требованиям законодательства и отказывает участникам в удостоверении сделки.

Во-вторых, весьма вероятно увеличение доли мошеннических схем от аферистов, считает Александр Фильчаков. Способствует этому и то, что документы, подтверждающие право на землю, у многих людей имеются только на бумажных носителях. Это открывает возможности для подделки. Чтобы избежать такого рода проблем, владельцу нужно получить оцифрованный кадастровый номер в реестре (аграрный паспорт), а покупателям — не соглашаться на сделки только на основании бумажных документов.

В-третьих, в Министерстве юстиций обращают внимание на возможное «рейдерство». Это может быть как незаконный физический захват земли, так и регистрационное рейдерство, в котором могут участвовать государственные регистраторы земельных участков.

О том, будут ли высокими показатели подобных «новых» нарушений в земельной сфере и как с ними справятся правоохранители, мы все узнаем уже через полгода.