Для частных инвесторов в Харькове формат смарт-квартир (небольшого по площади, но грамотно обустроенного жилья) не теряет актуальности. А с учетом обострения экономической ситуации в мире на фоне пандемии коронавируса Covid-19 небольшая величина первоначальных капиталовложений становится еще более значимым и заманчивым фактором. К тому же эксперты рынка недвижимости не устают повторять, что однокомнатные квартиры с относительно не высокими арендными ставками традиционно востребованы в украинских мегаполисах, и студенческий Харьков в этом аспекте еще показательнее.

Еще 5-7 лет назад смарт-квартирами обычно интересовались те, кто при минимальных затратах стремился улучшить собственные жилищные условия. Сегодня они все чаще рассматриваются как выгодная инвестиция для последующей сдачи в аренду. Отличные перспективы быстрой окупаемости имеют прежде всего объекты с хорошим месторасположением. Они не будут простаивать без квартирантов. Плюс подобные компактные квартиры можно рассматривать и для посуточной аренды. Правда, ее организация более сложная, как и риски, но и возможности заработка выше. Зачастую владельцу лучше делегировать все процессы сдачи посуточно специализированным компаниям, но это отдельная тема.

Объект с выгодным месторасположением еще более ликвиден, Так, если владельцу захочется выгодно продать свою недвижимость, то покупатели найдутся быстро. А это могут быть как другие частные инвесторы, так и основная целевая аудитория такого бюджетного жилья, отмечают эксперты консалтинговой компании SV Development.

Нередко «умные» квартиры становятся своеобразным трамплином для последующегоприобретения полнометражных квартир. По словам представителей застройщика «СтройСити», предлагающего в Харькове смарт-квартиры в ЖК «Парковый квартал», происходит подобное через несколько лет успешной сдачи в аренду с дальнейшей продажей этого объекта и добавлением собственных сбережений.

Выгодное вложение при небольших стартовых вложениях

Небольшое, но комфортное жилье привлекает инвесторов сразу по нескольким важным причинам. Первая — это, конечно же, минимальный общий бюджет. Так, полнометражная однокомнатная квартира стоит минимум на 20-25% дороже, утверждает руководитель Residential Development Solutions. Подтверждают эти цифры и представители агентств недвижимости Харькова, Киеве и других крупных областных центров.

Еще на пороге экономического кризиса приобретение подобной квартиры — это отличный способ сохранения сбережений, в особенности если они гривневые. А высокий уровень неопределенности, по словам экономистов, способен подтолкнуть к более смелым решениям. Допустим, заветная мечта — это двухкомнатная квартира в Харькове, но на нее еще копить и копить. А кризис может отодвинуть покупку на еще более поздний срок. В результате принимается решение приобрести ту недвижимость, на которую хватает денег прямо сейчас, то есть ту же смарт-квартиру. Далее на время можно перебраться в нее (продолжив накопления) или сдавать в аренду, получая пассивный доход.

Когда сумма для капиталовложений позволяет взять даже двухкомнатное жилье, инвесторы все равно порой останавливаются на смарт-квартирах. Вместо одной 2-комнатной берут две «умные». Как показывает практика, окупаются вложения по второму сценарию быстрее.

Так, с учетом последующих затрат на ремонт (о них начинающим частным инвесторам забывать не стоит) две небольшие квартиры обойдутся даже дешевле. А суммы, которые можно зарабатывать на аренде, почти равны или тоже свидетельствуют не в пользу одного 2-комнатного объекта. Условно, в неплохом районе Харькова последний можно сдавать за 450-500 у.е, а одну смарт-квартиру (тоже с хорошим расположением) — за 250 долларов или даже дороже. К тому же, как отмечают представители «СтройСити», однокомнатные квартиры дорожают более динамично, чем «двушки»: что, к примеру, актуально для периода восстановления экономики и выхода из кризиса.

Жильцы найдутся быстро

Способствует популярности смарт-жилья среди инвесторов и стабильно высокий спрос на бюджетные квартиры, особенно если речь идет о больших городах. К примеру, в Харькове традиционно много студентов и молодежи. В последние 4-5 лет к ним добавился еще и приток переселенцев с восточных областей. А основной целевой аудиторией смарт-квартир как раз и являются молодые люди и специалисты. Так, для аренды (или приобретения) выбирают такое жилье следующие категории харьковчан (и приезжих):

• студенты, в том числе иностранные;
• пары и молодые семьи без детей;
• молодые специалисты, сосредоточенные на карьере, для которых дом — это прежде всего место ночлега;
• творческие люди, которые не желают тратить время на быт;
• семейные пары с маленькими детьми и небольшим количеством нажитых вещей;
• фрилансеры, работающие дома;
• одинокие люди преклонного возраста. Им большой метраж не нужен, ведь лучше чтобы все необходимое было поблизости.

Если смарт-квартира находится в приемлемой части города: недалеко от центра или же рядом с необходимой инфраструктурой и транспортными развязками, то даже при наличии «текучки» с квартирантами, больше 1-2 недель жилье без арендаторов простаивать не будет. А это позволит рассчитывать на более оперативный возврат капиталовложений.

Доходность на высоте

Показатели рентабельности смарт-квартир лучше всего показать на конкретном примере. В его роли выступит ЖК «Парковый квартал» в Харькове, отличающийся хорошим расположением — проспект Московский, 118. Поблизости несколько скверов и парков, школы и детские сады, остановки различных видов общественного транспорта, супермаркеты и торговые центры, стадион «Металлист». Сразу несколько станций метро находятся в 5 минутах езды или 15 минутах пешком («Спортивная», «Завод им. Малышева», «Защитников Украины»).

Такая локация позволяет строить расчеты исходя из предположения постоянной занятости квартиры. Но первым делом просчитает общие расходы на приобретение и ремонт.

Застройщик предлагает смарт-квартиры в «Парковом квартале» на 25 квадратных метров. Цена 1 м2, по информации на официальном сайте, стартует от 460 долларов. Следовательно, стоимость приобретения составляет: 11 500 у.е.

Затраты на ремонт рассчитываем, отталкиваясь от суммы в 250 долларов за квадратный метр. Этого будет достаточно для выполнения качественного бюджетного ремонта. Сумма расходов на ремонт составит 6 250 долларов. К этой сумме следует добавить еще около 2 тысяч долларов за базовую кухонную технику и мебель.

Суммарные расходы частного инвестора составят 19 750 у.е. Для простого счета округляем это значение до 20 тысяч долларов. Условно сюда включены и мелкие расходы на текущий ремонт, который вызван, к примеру, выходом из строя смесителя или какой-то электроники после окончания гарантийного срока.

Возможный доход равен величине арендной платы. Средняя ставка за 1 м2 в месяц может составлять 10-12 долларов. Возьмем минимальное значение, в пересчете на метраж получается 250 у.е. в месяц или 3000$ в год.

Период окупаемости инвестиций составляет: 20/3 = 6.67 года.

Годовая рентабельность составляет 15%.

На практике есть немало случаев, где это значение превышает даже 16%, так как арендная ставка может быть выше.

Также можно просчитать рентабельность продажи смарт-квартиры в ЖК «Парковый квартал» сразу после завершения ремонта и одного года сдачи в аренду. Сегодня подобное жилье с финишной отделкой в Харькове продается за 22-25 тыс. у.е.

Возьмем среднее значение в 23 500 долларов.

Рентабельность продажи составляет: 23.5/20 х 100 = 117,5%

Рентабельность продажи через год сдачи аренды: (23.5 + 3) / 20 х 100% = 132,5%.

Выводы остаются за вами.